La propiedad horizontal regula la convivencia y los derechos de quienes son propietarios en edificios de departamentos, torres o complejos con unidades independientes. En Argentina, el marco legal es el Código Civil y Comercial de la Nación (artículos 2037 a 2072), vigente desde 2015. Conocer las reglas de la propiedad horizontal es fundamental para cualquier propietario o inquilino que conviva en un consorcio.
Qué es un consorcio de propietarios
Un consorcio es la organización que reúne a todos los propietarios de las unidades funcionales de un edificio. Tiene personalidad jurídica propia, puede ser parte en contratos, demandar y ser demandado. Está representado por un administrador, que es el responsable de gestionar las finanzas del consorcio, contratar servicios, cumplir con las obligaciones laborales y representar al consorcio ante terceros.
Cada propietario tiene un porcentual de participación en el consorcio que surge del reglamento de copropiedad. Ese porcentual determina cuánto debe pagar de expensas comunes y cuántos votos tiene en las asambleas.
Las expensas: qué son y cómo se calculan
Las expensas son las contribuciones mensuales que cada propietario debe pagar para cubrir los gastos comunes del edificio. Se dividen en expensas ordinarias (gastos corrientes: sueldos del personal, luz, gas, limpieza, seguros, mantenimiento) y expensas extraordinarias (gastos excepcionales como refacciones mayores, renovación de ascensores o trabajos de fachada).
El administrador liquida las expensas mensualmente y cada propietario recibe su liquidación detallada con los gastos del período y el monto a pagar según su porcentual. El inquilino puede estar obligado a pagar las expensas ordinarias si así lo establece el contrato de alquiler, pero las extraordinarias son siempre responsabilidad del propietario.
La asamblea de consorcio: derechos y obligaciones
La asamblea de propietarios es el órgano de gobierno del consorcio donde se toman las decisiones más importantes: aprobación del presupuesto anual, designación y remoción del administrador, obras extraordinarias, modificaciones al reglamento. Todos los propietarios tienen derecho a participar y votar según su porcentual de participación.
Las asambleas deben convocarse con la antelación y las formalidades que establece el reglamento de copropiedad. El quórum y las mayorías necesarias para tomar decisiones varían según el tipo de decisión: algunas requieren mayoría simple, otras mayoría absoluta o incluso unanimidad.
Cómo reclamar ante un administrador irregular
Si un administrador no cumple con sus obligaciones (no rinde cuentas, no convoca asambleas, no paga a los proveedores), los propietarios pueden reclamar ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires o ante el organismo equivalente en cada provincia. En CABA, los administradores de consorcios deben estar inscriptos en el Registro Público de Administradores.
También es posible remover al administrador mediante asamblea de propietarios, siempre que se reúnan las mayorías necesarias establecidas en el reglamento. En casos de grave incumplimiento o daños al consorcio, los propietarios pueden iniciar acciones legales civiles y penales contra el administrador responsable.
