Las expensas son uno de los gastos más sensibles para quienes viven en propiedad horizontal en Buenos Aires. Su suba constante genera conflictos entre propietarios, inquilinos y administradores, y muchos consorcistas no saben exactamente qué están pagando ni si los montos son razonables. Esta guía explica qué son, qué incluyen y cómo actuar cuando algo no cierra.
¿Qué son las expensas y qué incluyen?
Las expensas son los gastos comunes de un edificio en propiedad horizontal, divididos entre todos los propietarios según el porcentaje de participación de cada unidad. Incluyen: sueldo del encargado (el mayor costo en la mayoría de los edificios), servicios comunes (luz, gas y agua de las partes comunes), seguro del edificio, mantenimiento de ascensores, honorarios del administrador, limpieza, fondo de reserva y reparaciones ordinarias y extraordinarias.
¿Por qué suben las expensas en Buenos Aires?
Los principales factores de aumento son los salarios de los encargados (que se actualizan por convenio colectivo de trabajo con el SUTERH, generalmente trimestral), la inflación en los servicios y materiales de mantenimiento, las actualizaciones tarifarias de energía eléctrica y gas, y los trabajos de reparación o mejora en las partes comunes. En Buenos Aires, donde muchos edificios tienen encargado permanente con vivienda, ese rubro puede representar entre el 40% y el 60% del total de las expensas.
Cómo leer la liquidación de expensas
Todo consorcista tiene derecho a recibir la liquidación detallada de expensas mensualmente. Debe especificar cada gasto con su concepto, monto y proveedor. Si el administrador no entrega la liquidación o lo hace de forma incompleta, está incumpliendo sus obligaciones. El administrador también debe convocar a asamblea anual para rendir cuentas y aprobar el presupuesto del año siguiente.
Cómo reclamar si las expensas tienen irregularidades
El primer paso es solicitar por escrito al administrador la liquidación detallada y los comprobantes de los gastos. Si no hay respuesta o la documentación no convence, el consorcio puede pedir una asamblea extraordinaria para remover al administrador (se necesita mayoría de propietarios según lo establezca el reglamento de copropiedad). En casos de irregularidades graves, se puede hacer una denuncia ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del GCBA, que tiene competencia sobre los administradores de consorcios en Capital Federal.
¿Quién paga las expensas, el propietario o el inquilino?
Según la legislación argentina, las expensas ordinarias (gastos habituales de mantenimiento) las paga el inquilino, mientras que las extraordinarias (obras o mejoras significativas) las paga el propietario. Esta distinción es importante y debe quedar clara en el contrato de alquiler para evitar conflictos. En la práctica, muchos contratos no especifican bien este punto y los conflictos son frecuentes.
