Con los alquileres en alza y los créditos hipotecarios UVA disponibles nuevamente, la pregunta reaparece: ¿conviene más alquilar o comprar en Buenos Aires en 2026? La respuesta depende de varios factores: el barrio, el capital disponible, el plazo que se piensa permanecer en la propiedad y la tolerancia al riesgo de la variación UVA.
El mercado de alquileres hoy
Tras la derogación de la Ley de Alquileres en 2023 y el retorno a la negociación libre entre partes, el mercado se normalizó en términos de oferta pero los precios aumentaron significativamente. Un departamento de dos ambientes en Palermo ronda los $700.000–$900.000 por mes; en Villa Crespo o Caballito, entre $550.000 y $700.000. Los ajustes suelen ser trimestrales o cuatrimestrales atados al ICL (Índice de Contratos de Locación) o al IPC.
El costo de comprar con crédito UVA
Un departamento de dos ambientes en Palermo vale entre USD 100.000 y USD 140.000. Con un crédito UVA del Banco Nación (tasa del 6% + UVA) a 20 años, financiando el 70% de la propiedad, la cuota inicial ronda los $700.000–$900.000 mensuales dependiendo del valor del bien y la UVA del momento. A eso hay que sumar los gastos de escrituración (2–3% del valor de la propiedad) y el anticipo mínimo del 30%.
El punto de equilibrio
En términos de cuota vs. alquiler, hoy el punto de equilibrio es cercano: para propiedades de rango medio, la cuota UVA inicial no supera significativamente el alquiler. La diferencia está en el largo plazo: quien compra con crédito construye patrimonio; quien alquila mantiene flexibilidad pero no capitaliza.
Cuándo conviene alquilar
Alquilar conviene cuando: no se tiene el 30% del valor del inmueble disponible, se planea mudarse en menos de 5 años, o hay incertidumbre sobre el ingreso futuro (el crédito UVA puede volverse impagable si los ingresos no acompañan la inflación). También si el barrio buscado tiene baja rentabilidad de compra —es decir, precios de venta altos relativos al alquiler que generan.
Cuándo conviene comprar
Comprar conviene cuando: se tiene el anticipo disponible en dólares, se planea vivir al menos 7–10 años en el inmueble, y los ingresos en pesos están indexados (empleado en blanco con paritarias, por ejemplo). En ese escenario, la cuota UVA crece a un ritmo similar al salario y la deuda se licúa en términos reales con el tiempo.
